무주택 임차가구 초기부담 적어

안정적 거주…자산 축적 가능케

37만 가구나 임대부 분양 자격…

MZ세대·서민 새 주거 대안 기대

징수 토지임대료 시장 근접시켜 

토지 불로소득 100% 환수 유도

주택 자유거래 허용채택 제언도

일각선 "서울·수도권엔 적용가능

대다수 지자체에선 난해한 모델"

분양주택의 '질'과 '양'을 찾기 위한 노력이 계속되고 있다. 

건물분양주택이 부동산에 대한 기존 통념을 깨고나와 ‘저렴하고 질 좋은 주거지’라는 양립하기 어려울 것 같았던 두 조건을 모두 충족시키는 주택공급 대책으로 떠올랐다.

무주택자들에게 합리적인 대안을 만들기 위한 전문가들의 토론이 지금도 국회에서 계속되고 있다.

26일 오후 2시 건물분양주택 활성화를 위한 정책 토론회가 열렸다.

국민의힘 안철수 국회의원은 "부동산과 주거에 대한 구시대적 사고방식을 바꾸며 적극적으로 돌파구를 찾아야 한다"고 말했다. "건물분양주택은 자산 증식 수단이 아니라 안정적인 주거지 확보를 위해 자가 소유를 원하는 무주택자들에게 합리적인 대안이 되고 있다"고 했다 이어 "SH공사가 고덕강일 3단지에 이어 내년까지 마곡, 은평, 서초 등 서울 곳곳에 건물분양주택 공급을 늘린다고 하니 청년, 신혼부부나 주거취약계층에도‘내 집 마련’의 좋은 기회를 제공할 것으로 보인다"고 밝혔다.

토론에 앞서 김선주 경기대학교 교수가 '건물분양주택(토지임대부) 공급확대를 위한 정책 제언' 주제로 발표했다.

김선주 교수는 "토지임대부 분양주택 자격요건을 만족하는 가구수는 37.1만 가구라며 무주택 임차가구의 안정적 주거 모델이 필요하다면서 다음과 같은 이점이 있다"고 말했다. 

김 교수는 "임대부 분양주택은 서울의 무주택 임차가구의 주거 안정성 강화를 기대할 수 있고 초기부담이 적어, 안정적 으로 거주할 수 있고, 자산 축적이 가능하다"고 말했다.

이어 "분양 vs 임대와 같은 이분법적 사고에서 탈피 하는 혁신적 모델이 필요하다"고 강조했다. 

서울대학교 이영성 교수가 좌장을 맡았으며, 충북대학교 반영운 교수와 서울주택도시공사 도시연구원 성진욱 책임연구원, 제주대학교 이호진 교수, 토지주택연구원 장인석 기획경영연구실장, 한국주택금융공사 주택금융연구원 김병국 금융연구팀장, MBN 김경기 기자가 패널로 토론에 참여했다.

반영운 교수는 "주택법 개정안의 목표로 토지임대부 분양주택의 목표는 부담가능한 저렴한 주택을 꾸준히 공급해 자가 보유율을 제고하고, 그 주택이 저렴한 주택으로 계속 시장에 남아 있도록 하는 것"이라고 말했다. 

"방향으로는 토지임대료 징수 원칙을 위 목표에 맞게 수정할 필요가 있다"며 "징수 토지임대료를 시장 토지임대료에 근접시키고 토지 불로소득이 거의 완전히 환수되므로 건물분양 주택의 자유로운 거래를 허용하는 방법 채택하는 것"이라고 말했다.

성진욱 연구원은 "토지임대부 분양주택이 성공하기 위해서는 SH가 재무적 타당성 결과를 토대로 토지임대료의 적정성을 체감할 수 있도록 주변 임차시장을 참고해 사용가치 기반의 가격, 수요자의 부담가능성 등을 종합적으로 판단하여 결정할 필요가 있다"고 주장했다.

이호진 교수는 "과거 전세제도는 서민들의 주거사다리 역할을 한 것으로 평가되고 있다. 그러나 최근에는 임차인 보호에 취약하고, 전세를 이용한 갭투자로 인해 주택가격을 상승시키는 부작용도 만만치 않은 것으로 지적된다"며 "최근 주택가격이 하락하고 있지만 여전히 비싸고, 전세사기 위험으로 망설여지는 상황에서 ‘건물분양주택’은 MZ세대뿐만 아니라 일반 서민들에게도 주거의 한 대안으로서 자리매김할 것으로 기대된다"고 말했다.

장인석 연구실장은 "건물분양주택 사업구조는 장점과 단점이 명확히 구분되는 정책이다. 엄밀한 의미에서 건물분양주택 또한 공공디벨로퍼의 입장에서는 부채유발형 레버리지 사업방식으로 보아도 무리가 없을 것이다"며 "따라서 건물분양주택 공급의 전국적 확대가능성은 국지적 사업여건에 따라 이견이 존재할 수 있다. 서울 및 수도권의 경우 높은 지가상승률, 기반시설 활용 및 선공급 등의 여건에 따라 적용가능한 사업모델이지만, 대다수 지자체에서는 적용하기가 상당히 난해한 모델이라는 점도 감안해야 한다"고 강조했다.

김병국 팀장은 "서울은 대한민국에서 누구나 살고 싶어하는 도시이고 자산형성 확대가 가장 활발히 이뤄지고 있지만 주거불안과 주거비부담이 큰 도시이기도 하다"라며 "주거 문제는 역대 정부에서 해결해야할 주요 정책이 아닌 적이 없어 이제는 단순히 주거불안과 주거비 부담을 해소하고자 하는 정책, 그 이상으로 가야할 시점"이라고 말했다.

한편, 건물분양주택(토지임대부) 활성화를 위한 정책토론회는 국민의힘 안철수 국회의원과 더불어민주당 김병욱 국회의원, 서울주택도시공사가 공동주최했다.