한국부동산원, 국회서 전세사기 대응책 제언

"임대차 계약 동시 은행 등 즉시 정보 활용 

임대차 신고때 전입신고 사전예약도 설정

은행에 예정일 고지해 전입신고 익일 이후

근저당권 설정케…임차인 대항력 확대 유도"

미추홀구 사건 '후순위 전세사기' 사례

선순위 담보후 공인중개사가 사기 개입…

임대인·임차인 간 시세 등 정보갭 문제점

법조계 "사기피해 막으려면 공인중개사도

임차인에 채권권리 등 고지 의무화 필요"

최근 신혼부부와 청년 등 젊은 세대를 비롯한 주거 취약계층이 전세사기꾼들의 먹잇감이 되고 있다.

국토교통부 통계에 따르면 전세사기와 관련한 피해는 수도권을 중심으로 약 70%가 부동산 거래 경험이 적은 2030세대에 집중했다.

특히 저소득층의 주거불안이 가중되고 전세보증금 사고 급증으로 임차인의 거주권이 크게 위협받고 있어 이에 대한 대책 논의가 시급한 문제로 떠올랐다.

'국민의 주거안정과 재산권 보호를 위한 과제와 대응방안' 학술대회가 12일 오후 1시 국회 의원회관 제3세미나실에서 열렸다.

이날 학술대회는 전세 거래질서의 투명성을 확립하고 제도를 보완하면서 전세사기 피해자에 지원할 대책을 논의하기 위해 마련됐다.

더불어민주당 김민철 국회의원은 "전세사기가 최근 신혼부부와 청년 등 젊은 세대를 비롯한 주거 취약 계층을 대상으로 수도권을 넘어 전국적으로 확대되고 있다"며 "부동산 시장의 큰 혼란은 금융계와 건설업 등 산업 전반의 문제와 엮여 있어 시급히 해결해야 할 중요한 민생 현안"이라고 말했다.

한국부동산법학회 이춘원 회장은 "고금리와 집값 폭등으로 주거 문제가 겹치면서 국민의 주거안정과 재산권을 보호해야 한다"고 주장했다.

토론에 앞서 법무법인 용평 김태근 변호사와 제주대학교 법학전문대학원 김성욱 교수, 강문찬 변호사가 각각 '전세 사기 실태와 현행 제도의 문제점: 미추홀구 전세사기를 중심으로', '부동산 전세사기 피해자 구제방안: 최근에 개정된 관련 법령을 중심으로', '전세사기 발생원인 분석 및 법적 방지방안에 관한 연구'를 주제로 발제했다.

김태근 변호사는 "미추홀구 후순위 전세 사기는 공인중개사를 직원으로 둔 건축업자의 조직적 전세 사기"라며 "미추홀구 전세 사기 피해자에 대해 현행법대로 해결할 경우 피해 가족들은 대부분 쫒겨날 가능성이 높다"고 설명했다.

이어 "해당 지역의 공인중개사는 집주인이 재력이 좋아 아무 문제가 없다며 세입자들을 안심 시켰지만, 현재 가구마다 잡힌 근 저당권 액수와 전세금을 합하면 매매 시세를 훌쩍 넘어 세입자들은 전세금을 상당부분 못받는 상황"이라며 "세입자들 스스로 확인해본 결과 임대인과 중개인 및 주택관리업체가 서로 역할을 바꿔가며 시세를 조작한 정황이 확인되고 있다"고 말했다.

김성욱 제주대 법전원 교수는 "최근에 발생한 전세사기의 피해자 중에는 관련 법률의 소액 임차인 보호대상에 포함되지 않았기 때문에 임대차 보증금을 반환받지 못해 극단적 선택을 하는 경우가 전해지고 있다"며 "개정규정이 임대인과 임차인의 법익 균형적 법률관계에 기여할 수 있는 것인지 다른 법률의 유사규정과 조화될 수 있는지를 면밀하게 검토하면서 향후 관련 법령을 지속적으로 보완하는 것이 필요하다"고 강조했다.

토론에는 법무법인 율촌 최관수 변호사, 한국부동산원 이준용 부장, 서울대학교 법학전문대학원 이성범 교수, HUG 주택도시금융연구원 김경선 연구위원, 서울디지털대학교 김준환 교수, 법무법인 호민 박재휘 변호사가 패널로 참여했다.

최관수 변호사는 "미추홀구 사건과 같이 선순위 담보 이후 후순위로 전세계약을 체결하는 과정에서 공인중개사의 사기가 개입된 후순위 전세 사기" 라며 "임대인과 임차인 사이에 시세 등 정보의 비대칭이라는 문제점이 있다"고 말했다. 최관수 변호사는 대책으로 "공인중개사법령 등에서 공인중개사들에게도 주변 시세, 세금체납여부, 채권 권리 관계 등에 대한 설명의무를 부과함으로써 임차인에 대한 정보제공의 실효성을 담보하는 방안을 고려할 필요가 있다"고 주장했다.

이준용 부장은 "전자계약시 자동으로 임대차신고 및 확정일자가 부여돼 신청하게 돼 있는데 이러한 전자계약을 활성화해 임대차 계약과 동시에 관련 정보가 즉시 활용되는 환경을 조성해야 한다"고 말했다.

또한 "전세사기를 막기 위해 확정일자를 은행에 제공할 계획인데 확정일자 정보만으로 전체 임차인의 정확한 대항력 발생 시기를 알 수 없기 때문에 임대차 신고시 전입신고를 사전 예약할 수 있도록 해야한다"며 "은행에 전입신고 예정일을 제공한다면 근저당권 설정일을 전입신고 익일 이후에 설정토록 하거나 해당 임차인에게 재확인토록 하여 확정일자 및 대항력이 선순위 근저당권을 앞설수 있게 유도할 수 있다"고 설명했다.

김경선 연구위원은 "사고 예방측면에서 정보제공은 필요한 조치지만 우리나라 주택임대차 계약에서 임차보증금은 주택 임대인의 중요한 투자재원조달 방식의 사적거래라는 특성으로 규제 밖에 존재한다"고 말했다. 아울러 "개인 임대인이 공급자가 되는 임대주택 시장구조를 고려할 때 임차인 권리를 강화하는 제도 영향에 대해서는 다각적인 검토가 필요하다"고 주장했다. 

김준환 교수는 "여타 다른 투자사기 피해자들과 같이 단순 개인의 경제활동에 따른 결과로 치부해서는 안될 것이다"라며  "만약 전세사기 이외의 국민의 모든 경제활동이 이에 해당된다면 은행 도산으로 인한 피해, 보이스피싱 사기피해 ,사기분양 피해 등 수 많은 국민들의 사기 피해들은 단순 개인의 경제 활동에 의한 결과로 보고 있는지 의구심이 든다"고 의견을 제시했다.

또한 "국가 제도적 과오 또는 과실이라는 관점으로만 볼 수 없다"며 "정부가 무능하고 수십년간 시행되어온 정책이나 제도에 문제가 있어서 모든 책임을 정부가 책임져야 한다는 논리적 비약이 사회전체에 잘못 전달될 우려가 있다"고 말했다.

박재휘 변호사는 "계약상 특약 사항을 통해 악성 임대인의 연대책임 또는 2차 책임을 부과하는 방안을 제시하고 있지만 임대차 계약 당시에 당해 임대인이 소위 악성 임대인에 해당하는지를 판단하기 어렵고 임대 목적물을 양도할 경우 고지 의무 특약을 계약서에 포함시키는 일도 쉽지 않아 보인다"고 설명했다. 이어서 "임차인의 보호를 위한 임대차보호법의 입법 취지에 비추어 임차인이 원하지 않는 경우 기존 임대인의 임대보증금 반환책임을 유지하도록 하는 등 적극적인 법 해석과 제도개선 제안이 필요하다"고 말했다.

한편, '국민의 주거안정과 재산권보호를 위한 과제와 대응방안' 학술대회는 국민의힘 김희국 국회의원과 더불어민주당 김민철 국회의원, HUG 주택도시보증공사, 한국승강기대학교 혁신지원사업단이 공동주최했다.