유럽 상업용 부동산 거래량 줄고 시세 급락

美뉴욕 오피스공실률 올들어 20%까지 증가

해외부동산 공모펀드 개인들 1조이상 투자 

대규모 손실 우려…"제2 펀드사태 막아야"

윤창현 "국내 공모펀드, 후순위 채권자로

LTV60% 건물 20% 하락시 손실률 50%나

리파이낸싱 펀드 도입 등 대책 서둘러야"

[동아경제신문=이은실 기자] 국내 개인투자자들이 해외부동산 공모펀드에 1조원 이상 투자하고 있는 가운데 수익률 리스크가 커지고 있어 대책마련이 시급한 것으로 나타났다.

윤창현 국민의힘 의원이 금융감독원으로부터 제출받은 해외부동산 공모펀드 판매현황 자료에 따르면 2018년 이후 개인투자자에게 판매된 해외 부동산 공모펀드는 총 14개로 2만7187명이 1조478억원을 투자한 것으로 집계됐다.

1순위 채권자는 현지 은행이며 국내 펀드는 2순위 채권자다. 주택담보대출비율(LTV) 60% 건물이 20% 하락할 경우 공모펀드는 50% 손실이 발생한다. 

기관 투자자 중심의 사모 펀드의 경우, 기관 투자자들의 추가 자본 출자로 리파이낸싱(Refinancing) 또는 대출 만기 연장이 가능한 반면, 다수의 개인 투자자들로 모집된 공모 펀드는 대출만기 연장 리파이낸싱을 위한 추가 자본 출자가 현실적으로 불가능해 개인 투자자들의 대규모 손실 예방이 절실하다.

▲ 연도별 만기도래 현황. /사료=윤창현 국회의원실  © 동아경제신문

실제로 지난 2022년 1분기 이후 유럽 역세권 건물 25% 이상 하락했으며 유럽 상업용 부동산 거래량도 60% 감소했다. 

재택근무 영향으로 미국 뉴욕의 오피스 공실률은 2019년 말 13% 수준에서 올해 1분기 19.9%까지 증가했고, 거래평균 가격은 2021년말 평방 피트당 1000달러 수준이었던 거래평균가격도 778달러 수준으로 하락했다.

윤창현 의원은 "금리인상, 비우량자산에 대한 투자 수요 부족 외에도 트로피급 자산의 거래가 거의 없었던 것이 평균가격 하락에 영향을 미쳤다"고 말했다.

올해 2분기에는 맨하탄 오피스 캡 레이트(Cap Rate)가 4.58%를 기록하며 10년 만기 국채와의 스프레드가 101bps로 조금 증가했다. 이는 오피스 자산 가치의 하락과 투자에 요구되는 리스크가 커지고 있음을 의미한다.

윤창현 의원은 "해외 부동산의 1순위 채권자는 은행이고 국내 공모펀드는 후순위 채권자"라고 지적하며 "LTV 60% 건물이 20% 가격하락시 공모펀드의 손실률은 50%에 이르는 만큼 제2의 펀드사태로 확대되지 않도록 리파이낸싱 펀드를 도입하는 등 대책마련을 서둘러야 할 것"이라고 밝혔다.